土地活用事例

お悩み1 相続対策を考えているが、多額の借金をしたくない

相談者
Aさん 女性 60歳
相談内容
  • 不動産を複数所有しているが、収入が少なく、貯蓄を切り崩す生活。固都税支払いが大変。
  • 母の介護と自分の老後のための収入が欲しい
  • Aさんの自宅は築60年と老朽化しているため、地震は怖い
  • 相続税対策を考えているが、多額な借金はしたくない。
家族構成

Aさんご夫婦の資産内容

Aさんのお母さんの資産内容

ご提案
  • 空家の更地の半分を売却、残った土地に戸建賃貸を建築して活用
  • お母さん名義の更地を売却
  • 老朽化した自宅を賃貸併用住宅として建て替え『土地・建物の有効活用』

ポイント
  • 借入が少ないプランで実行!ご主人が住宅ローン控除適用。
  • 相続税評価の大幅な減額!母の現金・更地を建物(貸家)に組み換え。
  • 賃料収入確保生活にゆとりが!家族で海外旅行へ毎年いけるようになった。
  • 新築で安心快適な生活!以前は建物倒壊の危険性も。いまは地震を気にしなくなった。
  • 権利関係もシンプルに!将来、母の相続時に建物はAさんのものになる

有効活用後の相続税課税評価額計算

  • 資産(1) 賃貸併用住宅の建物持分(2分の1)

    相続上評価額 ※建物評価=固定資産税(建築費の70%仮定)×(1-(借家割合30%×賃貸割合100%))
    約5,000万円(建築費)⇒約2,450円(▲2,550万円)
  • 資産(2)現金

    相続上評価額
    約1,000万円
  • 資産(3)マンション

    相続上評価額
    約2,000万円
  • 提案後 相続上評価額合計 5,450万円(▲2,550万円)⇒ 現税制では基礎控除内に収まる。
  • 上記の売却代金や相続税評価などの数値は、事例上分かり易い数値にしています。
  • 相続税上の評価は概算で試算しております。

お悩み2 駐車場経営よりも有効な活用は?

相談者
Sさん 女性 66歳
相談内容
  • 駐車場の固定資産税が高い。しかも最近、駐車場の稼働率が 下がってきたし、賃料の減額交渉も増えてきた。もっと効率的 な活用方法はないか?
  • 将来3人の子供達にできるだけ平等に資産を相続させたい。 ぶん勝つまでを見据えて、何かいい活用の仕方はないか?

Sさんの資産内容

家族構成
ご提案

駐車場のまま
◆駐車場収入
20,000円×6台×12カ月=年間144万円
更地の固定資産税評価額 6,000万円

◆固定資産税
6,000万円×1.4%=年間84万円

◆年間収支
144万円-84万円=60万円
敷地面積60坪の駐車場
駐車台数6台(1台あたり20,000円)

戸建賃貸住宅2棟を建設

建築コスト
1,500万円×2棟 ⇒ 3,000万円を借入
借入期間20年間、金利2%

◆年間収入

  • 家賃18万円/月×2棟×12カ月=年間432万円
  • 土地固定資産税 居住用の活用により更地の約1/6に
    ⇒84万円×1/6=年間14万円
  • 建物固定資産税 3,000万円×0.7×1.4%=年間30万円
  • ローン返済額 ⇒ 年間182万円

◆年間収支
432万円-14万円-30万円-182万円=206万円

駐車場のとき60万円 ⇒ 比較すると+146万円

ポイント
  • ①家賃収入が大幅にUP 固定資産税DOWN ⇨ 手取り収入UP!
  • ②将来の分割が容易に!
    ⇨長男には実家を、長女と次男には戸建て賃貸住宅を1棟ずつ、平等に資産を相続できるようになった。
  • ③相続状の評価引き下げにも!(=相続税対策)
    貸家建付地による土地の評価減(相続対策)
    更地評価6,000万円 ⇨ 約20%減 ⇨ 4,800万円(▲1,200万円

    建物を建てることによる相続財産全体の評価減額
    建築費3,000万円 ⇨ 約70%評価と仮定 ⇨ 2,100万円(▲900万円

お悩み3 相続税を抑えて、少しでも多くの財産を残したい

相談者
Tさん 女性 72歳
相談内容
  • 年金と駐車場の収入で生活をしているが、最近駐車場の収入が減少している。
  • 自宅と駐車場の固定資産税などで資金に余裕がない。
  • 相続税を抑えて少しでも多くの財産を子供達に残したい。

Tさんの資産内容

家族構成
ご提案
  • 駐車場を、戸建分譲用地として売却し、中古マンションを購入して『資産の組み換え』

◆現在の純財産総額は約3億円

◆駐車場家賃収入 約100万円

◆相続税は約4,500万円

◆駐車場を戸建分譲用地として、1億5,000万円で売却

◆中古マンション(3,000万円/戸)を4棟購入
(表面利回り 約6%)

◆純財産額が3億円から2億円に圧縮

◆年間収入は、約100万円から約720万円にアップ!
 加えて、今ある現金の一部から子供3人に500万円
 ずつ、計1,500万円の生命保険に加入

ポイント

駐車場を売却し、中古マンションを購入したことで…

  • ①純財産額が3億円から2億円に圧縮された!
  • ②年間収入は、約100万円から720万円に大幅アップ!
  • ③相続税は、4,500万円から1,800万円に圧縮され、子供一人あたりの相続税額が600万円に!
  • ④将来の分割は、面倒をみてくれている長女に自宅を、息子たちには区分マンションを2戸ずつ分けることにした。⇒ 相続税や遺産分割の心配から解放された

お悩み4 将来、売却するか? 物納するか?

相談者
Kさん 男性
相談内容
  • 現金を残したいので、駐車場を売って納税を考えている。
  • その駐車場には都市計画道路が設定されている(計画決定)。
  • こういった土地は安くなるのでは…
  • 顧問税理士に相談下が、物納は難しいと言われた。

Kさんの資産内容

家族構成
ご提案
  • 将来、「売却」または「物納」どちらにしても有利な方を選択できるように今から準備を…
  • 売却を想定

    売買相場 坪70万円のところ、都市計画道路が入っているため、20%の評価減で坪55万円 ⇒ 売買価格 5,500万円
  • 物納を想定

    売買相場 路線単価 坪80万円のところ、都市計画道路が入っているため、3%の評価減で坪77.6万円 ⇒ 収納価格 7,760万円
  • 5,500万円(売買価格)< 7,760万円(収納価格)(H23年度税制)
    この場合は、物納が有利!! 納税額をほぼカバー、不足が出たら現金で補填

売却が有利になる場合もありますので、どちらにも対応できるように今からご準備を!